2026房市上半年轉下半年觀察｜成交去化回溫，關鍵是屋主願意讓利

我是蘇揚哲，在台中房市第一線服務13年。這篇文章不是用單一新聞判斷房市多空，而是整理我從2026年5月底到7月底，實際接觸買方、屋主、帶看與成交後，看見的市場變化。

如果只看新聞標題，現在的房市似乎仍然很冷；但如果每天追蹤待售案件，就會發現一個明顯現象：不少已經賣很久、屋主後來願意調整價格的房子，最近兩個月確實賣掉了，市場庫存出現一波去化。

2026上半年轉下半年，回溫的是成交去化

近期比較精準的說法是「成交與庫存去化回溫」，而不是「房價全面反轉上漲」。買方仍然會比較，也仍然在意貸款、總價與屋況；真正成交的，多半是條件不差，而且屋主願意把價格調回市場能接受的範圍。

• 自住客重新出籠：看市場看了一段時間，確實有居住需求的買方，遇到合理價格就願意決定。
• 屋主願意讓利：賣很久後願意降價、少賺，甚至平盤或小幅虧損的案件，去化速度明顯變快。
• 便宜物件逐漸減少：前一段價格較有吸引力的案件成交後，現在剩下的屋主通常對價格比較堅持。

北屯好市多特區案例：寶輝The Springs開始去化

我前一陣子成交北屯好市多特區的寶輝The Springs。5月底以前，這個社區在市場上的印象，是待售量相對高，部分屋主接近平盤甚至願意小幅虧損，卻仍不容易成交。

但從5月底開始，情況出現變化。你可以直接點進我的台中近期成交行情區查看最新整理；目前追蹤中約有3至4筆與寶輝The Springs有關，原本累積的案件開始被消化，速度比前一階段快很多。

房子一旦成交，反而會帶出更多詢問。買方看到成交，會認為市場價格已經出現可以參考的落點；但等新買方真的打電話進來時，前一批願意讓利的房子往往已經賣掉，剩下的多是價格比較有堅持的屋主，因此不一定還買得到前一波的成交條件。

近期成交增加，是新青安帶動的嗎？

以我個人的成交經驗來看，關係沒有想像中那麼直接。最近兩個多月，我成交的4組買方中，沒有一組使用新青安。

他們進場的原因比較單純：已經看市場一段時間，本來就有剛性居住需求，最後遇到屋主願意讓利，價格與條件達到可以接受的平衡，於是完成購買。

政策可能影響部分首購族的資金安排，但不能把每一筆成交都歸因於政策。對現在的市場來說，「有真實需求的買方」遇到「願意面對行情的屋主」，仍然是成交最主要的條件。

持有時間不同，屋主的價格策略也完全不同

目前市場有一個很明顯的分化：持有很久的屋主成本較低，若願意少賺一些，通常比較容易談成；房價上漲後才買進、持有時間較短的屋主，則可能面臨平盤、小幅虧損出售，或先轉為出租。

• 持有5至6年以上：取得成本與房地合一稅負通常相對有利，價格調整空間較大，合理讓利後較容易快速成交。
• 近年高點買進：成本、貸款與稅負壓力較高，若急著出售，比較容易出現平盤或小賠。
• 暫時不願認賠：部分屋主會改採出租，等待資金壓力、持有年限或市場條件改變。

目前相對有利的，是5至6年前敢買進、現在又願意務實讓利的屋主。他們成本較低、稅負相對下降，出售時仍有獲利空間。當初敢買也是他們承擔風險後得到的結果，因為每一年都有人唱衰房市，真正進場本來就需要判斷與承擔。

惠宇覞山也有去化：從乏人問津到兩個月約成交3戶

北屯14期預售案惠宇覞山，也能看到類似現象。前一波市場熱度很高，價格快速上升後，一度變得乏人問津；但最近兩個月，四房雙平車與三房平車產品合計約有3戶成交。

這些交易多數仍接近平盤，不能說價格重新大漲，但對一個前一階段幾乎沒有詢問的市場來說，能夠實際消化就是變化。這再次說明，近期回溫比較像是合理價格的交易重新發生，而不是買方不看價格地追高。

建商與代銷市場，沒有成屋市場這麼樂觀

建商與代銷面對的條件不太一樣。中古屋屋主可以依自己的取得成本、稅負與資金需求決定少賺多少；建商則有土地、營建、融資、行銷與時間成本，也需要維持一定利潤。工期越長、成本越高，價格調整空間通常更受限制。

因此，即使成屋市場出現自住客承接、部分低價庫存去化，也不代表所有預售案與新案都會同步轉強。成屋、預售、品牌建案與不同生活圈，仍要分開看。

進入2026下半年，買方與屋主該怎麼做？

給買方：不要只拿已成交的低價，要求所有屋主照賣

前一波便宜、屋主願意讓利的案件已經去化不少。買方仍然可以談，但要確認同社區現在還剩多少選擇，以及前一筆成交與目前物件在樓層、車位、座向、棟距與屋況上是否相同。真正條件好的房子，合理價出現時不一定會等很久。

給屋主：市場不是不能賣，但價格要能被比較

近期買方有回來，但選擇仍多，也更會計算。開價若與社區近期成交、目前競品差距太大，就算市場回溫也不容易成交。接下來又到了重新和原本價格較堅持的屋主討論市場定位、稅後實拿與合理讓利幅度的時候。

房市是循環，長期仍要回到通膨、成本與真實需求

我從業13年，已經看過兩次明顯的房市起伏。市場不會永遠只漲不跌，也不會永遠沒有買方；量縮、議價、去化、供給減少，再回到下一個循環，本來就是房市的一部分。

長期來看，我個人仍認為通膨、土地與營建成本、區域建設及居住需求，會支撐有條件的住宅價值；但「長期看漲」不等於任何價格都值得買，也不代表屋主可以忽略短期供需。買方要買在能力內，屋主要定在市場能成交的位置，才是這一階段最務實的做法。

常見問題

2026房市從上半年轉下半年，真的回溫了嗎？

5月底至7月底的成交去化確實比前一階段活絡，但主要集中在屋主願意讓利、總價合理且符合自住需求的物件，不能解讀為所有區域與產品全面上漲。

這一波成交去化回溫的主因是什麼？

主要是原本就有剛性需求的自住買方，遇到願意降價或少賺的屋主。價格回到市場可接受範圍，才促成原本賣很久的案件成交。

近期成交增加主要是新青安造成的嗎？

不宜直接畫上等號。以最近兩個多月成交的4組買方為例，均未使用新青安，成交主因是剛性需求、長期看屋後做出決定，以及屋主願意調整價格。

現在適合賣房嗎？

有合理價格就有機會成交。建議先整理同社區近期成交、目前待售競品、持有成本、房地合一稅與貸款餘額，再決定開價與讓利空間。