央行不升息，
第二戶房貸放寬到七成
我不是經濟專家啦，但如果今天我是央行，我真的也會很頭痛。
不升息，美國、日本、韓國，還有歐洲的利率動向都會讓資金重新找地方。台灣跟別人的利差拉開，資金可能往報酬更高的市場走，匯率跟市場資金都會有壓力。
可是升下去呢？台灣房市現在本來就沒有力，很多中小企業、傳產也已經被景氣跟科技業的落差打得很辛苦。利息再上去，房貸、企業週轉金全部一起變重。房市如果硬著陸，企業融資又喘不過氣，那也不是央行想看到的。
所以這次不升息，我不會只看成「房市利多」。我看到的是央行也在兩邊拉扯：升與不升，頭都很痛。
第二戶放寬，不是叫大家回去炒房
這次我比較有感的，反而是第二戶房貸從六成放寬到七成。
先講清楚，我不是因為自己是仲介，就雙手雙腳贊成炒房。我覺得這個調整本來就有必要，因為真正想換屋的人，已經痛苦兩、三年了。
很多人不是要多買一間放著。他是兩房住不下，想換三房；三房不夠，想換四房；孩子大了，想從四房換透天。也有人年紀大了，樓梯爬不動，想把透天換成有電梯、有管理的大樓。
問題是，第一間還沒賣，第二間貸不到足夠成數。先賣掉，要住哪裡？先買，又拿不出那麼多現金。最後就卡在那邊，乾脆不換。
還有一種，是自己好不容易買完房，想再買一間給爸爸媽媽住。父母年紀大，不一定適合當借款人；房子掛自己名下，又碰到第二戶限制。這些明明都是真實的居住需求，卻跟投資客一起被卡住。
所以我覺得，這次不是政府突然鼓勵炒房，而是把原本太緊、傷到正常換屋的地方，稍微修回來一點。
但不要誤會：最高七成，不代表每個人都一定貸得到七成。銀行還是會看鑑價、收入、負債、信用跟自己的放款水位，而且第二戶還是沒有寬限期。
我認為，三房、四房會先動
前一段時間去化比較多的，常常是總價一千多萬到一千五百萬上下的兩房，客人以首購族為主。
這次第二戶放寬，我覺得會比較快出現的是換屋族。兩房換三房、三房換四房、四房換透天，還有銀髮族從透天換大樓。這些人不是沒有需求，是之前貸款卡住，連出來看都懶得看。
換屋的人開始出來，三房、四房的去化有機會加快，市場上的賣壓也可能稍微鬆一點。但我不認為價格會因此馬上往上衝。
我的看法還是價格盤整。偶爾上一點、偶爾下一點，看房子的條件，大多數還是持平。現在房子慢慢回到「住」這件事：該換屋的換屋，該首購的首購。
如果一個社區實價登錄大約落在每坪四十到四十五萬，我在第一線看到的成交甜蜜點，可能會在三十八到四十萬左右，條件真的好，有機會到四十一萬。但這只是舉例，最後還是要看建商品牌、樓層、格局、屋況、車位，還有同時在賣的競品。
買方會遇到的，可能不是漲價，是競價
買方出價現在還是很狠，這我知道。大家都怕買貴，也覺得房市不好，應該可以再殺。
但我們最近真的遇到好幾筆：屋主被我們說服，價格調到一個甜蜜點，第一組買方出價以後，後面又來兩組、三組一起競價。
有些買方不信，覺得仲介是不是在騙、是不是在做動作。最後房子真的賣掉了，又回頭說：「這個價格我也可以啊，你怎麼不跟我講？」
不是仲介不講，是當下你信不信、願不願意做決定。當然，你可以要求仲介把物件條件、出價流程講清楚，不用聽到競價就亂加。但如果房子條件好、品牌好，屋主也已經願意讓到市場會買單的位置，就真的可能不只你一個人在看。
想換屋的買方，趁現在看。你在看，別人也在看；你需要貸款，別人也需要。
放寬成數，不代表銀行水位突然變多
央行說目前銀行體系流動性尚屬充裕，但對一般買房的人來說，真正碰到的是各家銀行的核貸額度、排隊時間、鑑價和授信條件。政策上限放寬，不等於每一家銀行立刻都有一樣多的房貸可以借。
所以你真的要換屋，不要只算「七成貸款、三成自備款」就去簽約。除了三成，你還有契稅、代書費、仲介費、搬家、修繕、裝潢，這些都要留。
- 先請銀行做貸款評估，不要只聽廣告成數。
- 第二戶沒有寬限期，原屋還沒賣掉時，雙邊月付金能撐多久？
- 原本房貸有沒有綁約？提前清償有沒有違約金？
- 第一間房合理多久能賣掉？這件事跟你的開價、心態很有關係。
- 三成以外，稅費、服務費、裝潢與緊急預備金有沒有留？
逆勢換屋不一定是壞事。你前一間如果心態好、價格定對，快速賣掉，手上的現金反而可以拿來處理下一間房的裝潢跟生活安排。最怕的是兩邊都想抓最高、最低：舊屋想賣最高，新屋又想買最低，時間跟利息就一直燒。
賣方也不要看到放寬，就把價格開回去
第二戶放寬，不代表屋主可以繼續把價格開高高，心態也跟著飛回去。
現在市場上的中古屋供給比年初多，建商手上也還有餘屋要消化。買方選擇很多，不是只有你這一間。政策幫換屋族鬆開一點，不代表他就會用任何價格接你的房子。
當時買方出到 2,200 萬，屋主堅持不賣。這間是大坪數、雙車位，建商品牌普通，客群本來就比較窄。我那時候就跟屋主講：這組不賣，下一組可能要再等半年到一年。
結果很準。放到今年，最後還是賣 2,200 萬。價格沒有比較好，中間多繳了一整年的房貸利息、管理費，還有心理上的折磨。近半年只要有人帶看，屋主就問我：「買方怎麼樣？會出價嗎？」
所以賣方不要等錯過了，才一直捶心肝說早知道。房子不是不能賣，好房子、好品牌，屋主願意讓到市場的甜蜜點，現在真的有機會賣，而且機會會比亂開價大很多。
我的結論：量有機會先回來，價格還是慢慢走
這次不升息、第二戶放寬，我不會解讀成房市重新大漲。我覺得比較像是把正常的換屋鏈接回來，讓真正需要房子的人比較有機會動。
三房、四房可能先看到人，市場成交量有機會比之前活一點；價格則繼續看個案、看條件、看屋主心態。買方不要因為市場冷，就覺得每一間都沒人搶；賣方也不要因為政策鬆一點，就以為價格可以隨便喊。
房子不再是拿來炒，而是回到住。該換屋的換屋，該首購的首購。市場健康、穩穩走，我覺得反而比較長久。
政策資料
央行公告：政策利率維持不變；自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成調升為7成，仍無寬限期，2026/09/18起實施。本文其餘內容為蘇揚哲依台中房市第一線接觸所做的個人觀察，不代表所有社區與個案。常見問題
第二戶房貸現在最高可以貸幾成？
自2026年9月18日起，央行規定的最高成數由六成調升為七成。但這是上限，實際成數還是要看銀行鑑價、收入、負債、信用和授信水位。
第二戶房貸有寬限期嗎？
沒有。這次只調整最高貸款成數，第二戶購屋貸款仍然沒有寬限期。
換屋準備三成自備款就夠了嗎？
通常不夠。契稅、代書費、仲介費、搬家、裝潢與預備金都要另外留，還要估原屋沒賣掉時的雙貸款現金流。
第二戶放寬，房價會立刻上漲嗎？
我認為不一定。比較可能先看到換屋族增加、三四房成交量回來一點，價格仍會依社區供給、品牌、屋況與賣方心態盤整。
台中哪些房子可能先有感？
兩房換三房、三房換四房、四房換透天，以及銀髮族從透天換有電梯和管理的大樓，這幾種真實換屋需求可能最先有感。
蘇揚哲
2026年9月17日 · 寫給正在買房、換屋，也正在考慮要不要賣房的你