最近很多人在問：竹科工程師、外商主管，年薪兩三百萬，買個小 2 房去對保，銀行直接打槍，成數只給到 7 成甚至更低。
「我月薪這麼高，為什麼貸不到 8 成？」
因為你誤解了銀行的邏輯。這篇就來說清楚。
200%
收支比門檻
銀行核 8 成的最低要求
20,744
台北市最低生活費
2026年｜每月／元
30～35%
自備款建議
2026年市場行情
銀行真正在看的：「收支比」
你以為收支比是看薪水有多高？錯了。銀行的邏輯是：先扣掉你「活下去的成本」，剩下的才算你的還款能力。
月薪 − 最低生活費（及扶養支出）＝ 可用餘額
可用餘額 ÷ 每月房貸 ≥ 200%
銀行才願意核給 8 成房貸
2026 年的計算基準
以台北市為例，主管機關公告的最低生活費是 20,744 元／月。但部分銀行不是用這個數字，而是乘以 1.2 倍計算，大約 25,000 元。
如果你還有扶養父母或子女，這個數字還要再往上疊加，每一位扶養親屬都有對應的扣減金額。
❌ 實際情境說明
月薪 15 萬，聽起來很高。但扣掉銀行計算的生活費 25,000 元，還有扶養兩位老人，可用餘額可能只剩 9～10 萬。若月付款是 6 萬，9 萬 ÷ 6 萬 ＝ 150%，沒到 200%，成數直接被砍。
成數不足會發生什麼事？
很多人以為成數少一點、自己補差額就好。但現實是——你可能根本沒有那麼多現金可以補，尤其是訂金已經付了之後。
- 現金流斷裂，補不了差額
- 訂金依契約約定直接被建商沒收
- 這就是新聞上常見的「買房悲劇」的起點
保命條款：簽約前可以加這一條
市場上有一個合法的商業談判工具，叫做「貸款條件不符解約條款」，俗稱保命條款。
⚖️ 條款文字（可要求加入買賣契約）
「若房貸成數不足 8 成，買方得無條件解除契約，賣方應退還已付款項。」
這條款的法律性質是依《民法》第 153 條契約自由原則，雙方合意加入，不是無理要求，而是正當的商業談判。
📌 實務狀況
多數預售屋建商不接受這條款。但現在是買方市場，中古屋交易相對有機會談成。賣方若同意，這是對買方最強的保護。
自備款建議：從 2 成提高到 30%～35%
過去大家習慣準備 2 成自備款。但現在的市場環境是高總價＋信用管制，成數被砍的機率遠高於過去，建議把自備款水位拉高到 30%～35%。
| 時期 | 建議自備款 | 市場背景 |
|---|---|---|
| 過去 | 2 成 | 市場相對平穩，成數穩定 |
| 2026 年現在 | 30%～35% | 高總價＋信用管制，成數風險高 |
你怕多準備現金，但你更不能承受訂金被沒收。資金水位要留夠，這是現階段買房的基本功課。
買房前的 3 個自我檢查
1
先做銀行貸款預審簽約前就去銀行評估，確認收支比是否達標，不要等到對保才知道成數被砍。
2
自備款準備 30%～35%不只是頭期款，還要預留成數不足時補差額的緩衝。
3
契約中嘗試加入保命條款能談成最好，談不成也讓自己心裡有底，了解風險在哪裡。
✅ 小結
房產是普通人跨越階級最有效的方式之一，但前提是先活過銀行的壓力測試。把規則搞清楚，你已經贏了一半。
⚖️ 法規依據：《民法》第153條、《中央銀行選擇性信用管制措施》｜收支比計算方式依各銀行內部授信準則，無統一法規強制規定。最低生活費依《社會救助法》各直轄市每年公告。本文資料整理供參考，個案貸款條件以銀行核貸結果為準。