最近看到一篇美國房貸的文章。30年固定房貸利率，一週從7.03%升到7.28%。如果原本背的是3%、4%的固定房貸，賣掉再買，就要重新接受現在的利率，換屋前當然會猶豫。資料來源
台灣呢？
我接觸的部分舊屋主，房貸還在2.25%左右，新申貸的部分個案則是2.6%到3%。有差，但對我遇到的換屋族來說，還不至於因為這段利差就不換了。這些是個案利率，台灣常見的浮動房貸，也和美國長期固定利率不同。
很多人是人口增加，兩房住不下，要換三房。房子賣掉還有賺，重點是賺多賺少，以及賣完的錢，夠不夠接下一間。
我最近比較有感的，反而是買賣雙方這兩句話。
買方說：「這間談不成，我就看下一間。」
屋主說：「我已經開這麼便宜，那我就等下一組。」
最近大概四、五間案子，買方談到一個上限，就不願意再加。房子喜歡，也可以放棄。
他怕的是：「我會不會變成房市最後一隻老鼠？現在買了，後面還有更便宜的怎麼辦？」
以前物件少，喜歡的房子看完可能就賣掉。加上市場氛圍，買方決定通常比較快。看房子也很累，看多、比多，真的會忘記、會混在一起，遇到適合的就想定下來。
現在不一樣。就算房子被買走，有些人的反應也是：「那再看別的吧。」
而且別以為開高一點，再讓買方殺就好。現在買方看屋前會做功課，開得太高，根本不來看。
開價實在，只是讓他願意來看，不代表他不會再往下談。
有一間房，當時參考的社區實價登錄單價約41到44萬元，屋主開41萬元，談到39萬元，依當時掌握的資料，已經是社區低價。
買方從34萬元加到37萬多，就停了。
屋主覺得：「我開價就在實價登錄以下，現在又讓了，為什麼還要大幅降價？」
買方覺得：「案子那麼多，我又不急。」
可是他拿來比較的，有些明明就不是他喜歡的房子。
都是四房雙車位，屋齡、採光差不多，但品牌、地點、樓層、室內大小都有差。那些房子成交比較低，他就更覺得自己不應該加價。
問題是，便宜的那幾間，你真的要買嗎？
他不要。
市場上案件很多，跟你喜歡的房子很多，是兩回事。但買方還是可以等，他就是希望喜歡的條件，也能出現自己要的價格。
屋主這邊，想的又不同。
我談過一間新成屋，把買進價格、貸款違約金、代書費、契稅雜費，還有利息、預繳管理費算進去，總投入約1,200萬元。屋主連開價都已經賠錢，買方仍希望再往下。
屋主想：「我都賠成這樣了，還要我賠多少？」
買方想的是，你賠多少，那是你的成本，我只管這個價格要不要買。
這種屋主不是完全不願意賠，是買方出的價格，讓他覺得賠太多。最後寧願出租，或是再等下一組。
早期買進的屋主就不一樣。
有些持有成本很低，沒有急著用錢，真的沒差。他覺得自己已經開得便宜，就繼續等。
但早買的屋主願意讓時，也可能讓得最多。因為他只是少賺，還是有賺。真的需要用錢，或覺得少賺一些、把事情完成也好，價格就比較有機會談。
我近期成交的，多是蛋殼區、早期買進的屋主願意大幅讓利。現在同社區競品多、同類型選擇多，或地點比較弱的房子，確實難賣。你不讓，買方就去談別間。
蛋黃區也會拉鋸，但我遇過幾間，屋主開價本來就很實在，守了兩、三個月，後來還是有人買單。
所以不是每間都要大砍才賣得掉，也不是每間守著價格都等得到。要看地點、條件，還有市場上多少房子正在跟你競爭。
換屋的屋主，則要多算一筆。
看到下一間很喜歡的房子，通常會比較願意把舊屋賣掉。但有些人一定要賣到某個金額，才有辦法換。再少，資金就接不上。
他有換屋需求，卻不一定急著現在完成。目前還住得下，價格不到，就先等。
所以我不會把所有不讓價的屋主，都當成不願意面對市場。有些是不甘少賺，有些是不願再賠，也有些是真的卡在下一間房的資金。
屋主問我等下去會怎樣，我就把利息、管理費、其他持有支出算給他聽，還有那段一直等、一直期待的心情。
九月文章提過一間大坪數、雙車位的房子，買方出2,200萬元，屋主不賣。等了一年，最後還是賣2,200萬元。價格沒比較好，中間多繳了一年的利息、管理費。
但也有屋主算完，還是想再賭一次。他已經願意認賠，只是不想接受眼前這麼大的損失，覺得再等等，或許能少賠一些。
只是等一年，不保證還有同樣的出價，就算成交價相同，持有成本也會增加。這些我都會講清楚。
講完以後，他還是決定等呢？
那就繼續幫他找客人啊。
房子是他的，錢也是他的。我把行情、成本和可能的結果說清楚，再尊重他的選擇。
十月我看到的，就是這樣的市場：近期屋主不願意賠太多，早期屋主在衡量願不願意少賺，買方則不想追價格，怕買完還有更便宜的。
買方可以等，但別把自己根本不想住的房子，全部當成能替代的選擇。屋主也可以等，但要看清楚自己的競品，以及多等下去要付出的成本。
如果你正在買房、賣房，或卡在換屋的差額，可以把條件拿來，我們一起算。先把自己的需求和底線弄清楚，價格才有辦法談。
我是揚哲，這是我近期在台中買賣現場的觀察。