新青安3.0會讓房市回溫嗎？資深房仲蘇揚哲的第一線觀察

2026/07/16 · 資深房仲採訪

新青安3.0正式拍板，2026年8月1日起實施。這次新增未滿50歲、本人年所得200萬元以下與區域房價上限；一般家庭最高額度維持1,000萬元，新婚家庭提高至1,200萬元，育有未成年子女家庭則提高至1,500萬元。前三年補貼2碼，之後逐年減少半碼，最後回到原貸款利率。

政策公布後，有人期待首購買氣回來，也有人擔心房價再被推高。但深耕台中房市超過13年的蘇揚哲，第一個反應反而很平靜：「其實就是延續前一段方案，增加部分門檻，同時也對婚育家庭放寬額度。」

年齡限制回到「青年成家」的政策原意

這次最明顯的改變，是申貸時須未滿50歲，且年齡加貸款年限不得超過80。蘇揚哲認為，這項限制很合理。

「新青安顧名思義，應該是給青年成家的貸款。過去50歲以上的買方，多數已經不是典型首購，換屋族通常也累積了一定經濟能力。政策資源回到真正準備成家的族群，我覺得很正常。」

本人年所得200萬元以下，則帶有適度排富效果。值得注意的是，規定看的是借款人本人，而不是家庭合計所得。例如本人年所得180萬元、配偶100萬元，仍可能符合所得條件。對蘇揚哲而言，這也有助於降低高所得投資型買方利用政策購買、轉售或出租的情況，讓資源更貼近自住目的。

1,200萬、1,500萬元額度：鼓勵婚育，但不是房價全額買單

青安3.0一般家庭最高1,000萬元，申請日前2年內完成結婚登記的新婚家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元。蘇揚哲指出，超過政策額度的部分，本來就可以搭配一般房貸，因此制度本質並沒有完全翻新。

「這次比較像把資源往新婚與有小孩的家庭移動，目的很明確，就是鼓勵婚育、回應少子化。」他認為，台灣家庭普遍仍有「養兒育女，希望住自己的房子」的想法，因此提高婚育額度，多少會增加購屋意願。

他也從自己的生活經驗補充另一種常被忽略的居住需求：「我自己沒有小孩，但有養貓。現在租屋市場對有小孩的家庭還算可以，對寵物家庭卻普遍不友善。對很多人來說，寵物也像家人一樣。」有小孩、有寵物、喜歡改造居家空間、不想面對房東漲租或頻繁搬家，都是想擁有自住房屋的真實原因，不一定只來自政策優惠。

台中2,000萬元上限，太平多數大樓夠用，北屯要分生活圈

青安3.0規定，台北市住宅鑑價或買賣總價均不得超過3,500萬元，新北市與新竹縣市不得超過2,500萬元，其他縣市不得超過2,000萬元。放到台中市場，不能只用「北屯」或「太平」一個行政區概括。

蘇揚哲觀察，太平除了部分透天產品，多數大樓仍有機會落在2,000萬元內。北屯則涵蓋水湳經貿、10期、廍子、11期、14期、好市多周邊、機廠捷運特區與12單元，不同生活圈的總價差距很大。

• 10期、廍子：以首購大樓來說，2,000萬元上限多數情境相對足夠。
• 北屯舊市區：只要坪數不是太大，也有不少產品能落在門檻內。
• 11期、14期：三房產品較容易超過2,000萬元，品牌與坪數會拉大差距。
• 機廠捷運特區、12單元：是否符合要看品牌、坪數與產品定位。
• 中高階品牌：惠宇、鉅虹、寶輝等部分產品較可能超過房價上限。

不過，能購買中高階品牌住宅的家庭，年收入與資金條件往往也較好，未必一定要使用新青安。尤其青安貸款要求自住，未來若遇到調職、搬遷或生活變動，原住宅不能任意出租，申請前要把彈性一起考慮進去。

前三年優惠不是重點，真正要看長期生活品質

所有青安3.0貸戶前三年補貼2碼，第4年起每年減少半碼，之後回復原貸款利率。蘇揚哲認為，半碼換算成本息平均攤還後，每月差額未必像想像中巨大；真正需要注意的，是自己的收入穩定度與生活品質。

「買房當然會帶來責任與壓力，也可能讓一個人成長，但還是要買在自己能力範圍內。」他說，現在重劃區兩房總價至少約1,100萬元的情境，本息攤還每月可能約3.55萬元；若在寬限期只繳利息，月付可能約1.9萬元。兩者落差不小，不能只習慣前幾年的輕鬆數字。

實務上，確實遇過少數買方不清楚自己貸了多少、寬限期後要繳多少，但多數人面對買房這件大事，還是會考慮很久。能存到頭期款的人，通常也具備一定自制力。仲介與銀行更應該把寬限期後月付說清楚，讓買方用完整還款週期做決定。

新青安會推高房價嗎？蘇揚哲：它被貼了太多標籤

市場常把新青安與房價上漲直接畫上等號。蘇揚哲不完全認同這種說法。他認為，新青安主要補貼前三年的部分利息，之後利率逐步回到一般水準，對房價的長期推升效果常被過度放大。

「以我的觀察，房價形成牽涉持有與交易稅制、土地與營建成本、供給、資金、區域需求等很多因素。若只把房價上漲歸因於新青安，我覺得是被惡意貼標籤。」這是他根據第一線交易經驗所做的判斷，而不是說政策完全沒有影響需求；政策確實可能讓符合條件的總價帶成交速度加快，但不等於所有住宅都會一起上漲。

近期台中房市回溫，關鍵不是3.0，而是屋主讓利

新青安3.0是否代表買氣全面回來、屋主可以提高開價？蘇揚哲的答案很直接：「我個人認為不會有太大變化。」

相較前半年，近期三個月台中市場確實回溫，他個人與公司手上的案件陸續成交，但主要原因不是新青安，而是屋主願意讓利。

「以前買方出價，是想買到那一間房子，市場選擇不多，所以價格會一路往上加。現在的買方是：A屋主不賣，我就找B，反正市場上房子很多，我找願意讓價的就好。」

這也代表屋主不能因為政策公布就任意提高期待。不過，他同時提醒買方，近期物件去化速度確實增加，願意讓利、條件合理的房子，很多已經陸續成交。買方可以比較，但不能假設好物件會永遠等在市場上。

結論：有需求、有想法，就依能力購買

談到新青安3.0最大的優點，蘇揚哲首先想到的是對新婚與育兒家庭的鼓勵。至於風險，仍然回到同一件事：不要把短期優惠誤認為永久負擔能力。

「長遠來看，有需求就可以買。尤其有小孩、有寵物、喜歡改造自己的房子、討厭房東漲價或不想一直搬家的人，想買房跟新青安其實沒有絕對關係。」