房貸又開始限縮了？銀行不收件、排隊撥款，買方現在怎麼辦？

最近房貸市場又開始出現銀行暫停收件、排隊撥款，甚至必須具備特定往來條件才願意承作的狀況。

我為什麼會說「又」？因為這一波房市轉弱，一開始就是從限貸、銀行額度吃緊開始。經過將近兩年，市場好不容易稍微恢復，央行部分管制也開始鬆綁，政府又推出新青安3.0，結果現在房貸水位再次拉警報。

這不是我只問一間銀行得到的答案。近一週，我們詢問了代書、銀行貸款專員與不同銀行，也直接碰到自己買方的貸款問題。

第一線詢問到的銀行承作狀況

• 富邦：部分通路暫停收件。
• 玉山：部分案件暫停收件。
• 國泰：部分分行優先承作VIP客戶，要求約300萬元存款往來，且不包含購屋頭期款。
• 新光：受到與台新整合作業影響，部分案件傳出年底前後收件、撥款受限。
• 台新：案件排隊，部分撥款時間可能延後至明年初。
• 元大：需要排隊等候撥款。
• 渣打：優先承作既有貴賓客戶。
• 安泰：偏向承作金額較小的案件，仍須排隊。
• 凱基：案件排隊審核及撥款。
• 永豐：部分通路暫停收件。

以上為2026年8月近一週，由代書、銀行端詢問及實際買方案件整理的第一線狀況，不是各銀行總行統一公告。實際條件仍會因個人財力、擔保品、分行額度與送件時間不同。

銀行不是完全沒有錢，而是房貸額度快滿了

依《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額合計的30%。

實務上銀行不會真的做到30%才踩煞車，通常接近28%至29%就會開始控管。因為銀行還要保留安全空間，也要處理已經核准、尚未撥款的案件。

當房貸水位接近內部警戒線，銀行就可能暫停新案、拉長撥款時間、優先承作薪轉戶或VIP、提高收支比、降低鑑價，或直接調高一般房貸利率。

多數人不知道，現在連銀行都要到外面找錢

多數人可能不知道，當銀行自己的存款不夠，不是只能停止放款，也會到外面尋找資金。

最近銀行正在做的事情，就是用較高的利率跟台積電這類手上現金充足的大型企業借錢；另一方面，也會向郵局拆借或承接郵政轉存款，先把自己的資金水位補起來。

銀行因為沒錢，只能付出更高的利息，把護國神山與郵局手上的資金借進來，再拿去支應房貸及其他放款。

近期市場借來的資金成本，大約已經來到1.9%左右。問題是，新青安優惠利率只有1.775%，單看帳面利率，銀行把錢找進來再借給新青安客戶，利差已經薄到幾乎沒有，還要負擔審核、人力與呆帳風險。

正所謂殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人做。

所以銀行不是完全沒有錢，而是取得資金的成本變高了。當額度有限、利潤又薄，銀行自然會優先挑選收入穩定、負債較低、往來條件完整，或願意搭配其他金融服務的客戶。

這也能解釋為什麼現在有些銀行不是直接拒絕房貸，而是提高收支比、降低鑑價、延後撥款，或希望客戶搭配房貸壽險。說穿了，就是用不同方式篩選案件。

我們有買方兩個月換了四間銀行

這不是理論上的擔心。我們近期就有一組買方，前後花了將近兩個月，換了四間銀行，最後才找到一間願意在不搭配房貸壽險的情況下承作。

對買方來說，真正痛苦的不是單純利率高一點，而是已經簽約、付款期限也在跑，卻不知道銀行是否願意承作、可以貸多少，以及什麼時候才能撥款。一旦貸款成數不足或撥款時間趕不上交屋，買方就必須自己補足資金，甚至可能產生違約風險。

通膨、股市高漲，現在的人使用資金和以前不同

如果銀行吸收到的穩定存款沒有明顯增加，水庫沒有持續進水，就算跨了一個年度，能夠撥給房貸的資金也不會突然變多。

現在的人使用資金的方式已經跟以前不太一樣。在通膨壓力持續、股市又不斷上漲的環境下，很多人不願意把大筆資金長期放在定存，而是投入ETF、個股、零股或其他投資工具。錢不一定完全離開銀行體系，但可能流到券商交割戶、其他金融機構，或只是短期停留，不再是銀行可以穩定運用的低成本存款。

從存款投資，走到「四貸同堂」

更需要注意的是，現在有些投資人不只使用自己的存款，還透過借貸放大資金。近期市場討論的「四貸同堂」，通常是指一個人同時背負房貸、車貸、信貸及股票融資。

以前多數人的觀念是先存錢再投資，現在有一部分人則是先借錢、再用槓桿投入市場。股市上漲時，看起來資產增加得很快；但只要市場大幅修正，不只股票可能被追繳，房貸、車貸與信貸仍然要按月繳款，家庭現金流很容易同時受到壓力。

銀行一方面缺少穩定、低成本的資金，另一方面又要面對借款人的整體負債升高，房貸審核自然只會更加保守。

明年一月，銀行額度會不會重新開始？

年度開始後，部分銀行確實可能重新分配內部預算，但《銀行法》第72條之2的水位並不會因為跨年自動歸零。

今年9月、10月、11月、12月仍然會有人買房、申請房貸及等待撥款。排隊案件如果累積到年底，明年一開始銀行還是要先消化原本的案件。因此，我不認為這個現象只會維持幾週，也不認為到了明年一月，一切就會自動恢復正常。

不用新青安，改辦一般房貸可以嗎？

可以，而且一般房貸確實可能比新青安多一些選擇，但不代表完全不受影響。目前第一線詢問到的一般房貸利率，多數已經從約2.7%起跳，仍要依職業、收入、信用、負債比例、擔保品與銀行額度個別判斷。

我從事房仲工作以來，過去常見的房貸利率大約落在2.2%左右，疫情期間甚至曾經降到約1.56%。現在突然面對2.7%以上的利率，很多買方心理上確實很難適應。

房貸壽險到底要不要買？

最近Threads上有很多人說，銀行不可以強迫搭配房貸壽險，如果遇到就應該拒絕或投訴。依金管會規定，銀行不能把購買房貸壽險列為核准房貸的強制條件，也不能不當誘導客戶購買。

但實務上，當銀行額度有限時，確實可能優先挑選往來較深、整體收益較高或風險較低的客戶。

我自己買房時，也曾經額外搭配期繳型房貸壽險。那一次貸款審核順利，拿到的利率是當時詢問條件中最低的，處理速度也很快。

我不是說每個人都應該買，而是當很多銀行都不願意承作時，先讓貸款順利核准，有時比堅持某一項條件更重要。

美伊衝突與荷姆茲海峽，也是一項不確定因素

除了國內銀行資金水位，美國、以色列與伊朗之間的衝突，以及荷姆茲海峽的通航狀況，也是接下來不能忽略的外部風險。

荷姆茲海峽承載全球約兩成的石油運輸，一旦通航受阻，可能推升油價、運輸成本與通膨壓力。通膨如果持續偏高，就會影響各國央行降息的時間與幅度，也會間接影響台灣的資金成本與房貸利率。

接下來對房市會有什麼影響？

目前最先感受到壓力的是代書、房仲、銀行貸款人員，以及正在辦貸款的買方。等到新聞媒體、Threads及短影音平台開始大量討論「銀行不收房貸」、「買房貸不到」及「撥款要等幾個月」，市場情緒可能會再被放大。

買方怕貸不到，就不敢出價；屋主不願意調整價格，市場便容易再次進入停滯與僵持。我認為，前幾個月才剛出現的一點買氣回流，可能又會受到壓抑。

給買方：先評估自己，再面對真實的銀行條件

如果你有明確的自住需求，我不會因為現在房貸比較難，就直接叫你不要買。

真正要做的是先評估好自己的收入、負債、自備款，以及每個月能夠承受多少房貸。也要預留鑑價不足、核貸成數降低或撥款延後時，可以補上的備用資金。

房貸正式送件通常是在確定物件、簽訂買賣契約之後。沒有正式物件與契約，銀行多半只會做初步詢問，不會真的把案件完整送審，所以我不會不切實際地叫你簽約前就一定要拿到正式核貸。

但如果你真的有自住需求，也遇到自己喜歡、價格與負擔都能接受的房子，而你的收入與財力條件沒有比別人特別突出，也沒有熟識的銀行房貸部門協助，就要先有一個心理準備：正式送件後，可能會遇到銀行詢問或建議搭配房貸壽險。

房貸壽險不是每個人都一定要買，也要先看懂保障、期繳成本及是否符合家庭需求。但不要只相信網路上一句「全部拒絕」或「直接投訴」，最後四間銀行都不願意做，自己又卡著交屋期限。

我的看法很現實：保障內容與費用可以接受，自己也確實有需求，而且能讓貸款順利核准，那就保吧。貸得過、準時交屋，才是眼前最重要的事。

給屋主：有明確出售需求，就不要再等新聞發酵

如果只是試價，沒有出售期限，可以繼續觀察。但如果確實有換屋、資金或出售需求，就要正視目前買方貸款的難度。你的房子不只是在跟附近屋主競爭，也是在跟買方有限的貸款額度競爭。

如果真的需要出售，我的建議很直接：開價要比同區競爭物件更有吸引力，趁市場還有願意出手的買方時完成交易。如果價格無法接受，也沒有非賣不可，就評估先出租。

我的看法

這次不是單一銀行突然不做房貸，也不只是新青安額度不足。背後同時包含銀行房貸水位接近警戒、穩定存款不足、籌資成本提高、借款人槓桿變大，以及外部通膨與地緣政治風險。

市場最怕的不是利率高一點，而是不知道能貸幾成、不知道哪間銀行願意做，也不知道什麼時候能撥款。

接下來買房，先算清楚自己的負擔並面對真實核貸條件；要賣房，就要正視買方資金變得更困難。