房地合一稅 2.0 Ｘ 持有成本 Ｘ 實拿淨利 評估表

依持有年數不同，房地合一稅稅率為：未滿2年45%、2至5年35%、5至10年20%、10年以上15%。 計算方式為：（售價－買入成本－費用）× 稅率。若符合自住滿6年條件，課稅所得400萬以下免稅，超過部分僅課10%。 建議使用上方工具試算，輸入你的買入成本與預計售價，即可得出實拿金額。

繼承取得的房屋，持有期間會合併計算（被繼承人持有期間＋你持有期間），取得成本為繼承時的房屋評定現值＋公告土地現值。 若被繼承人持有超過10年，合併後稅率可能降至15%。 使用上方工具時，取得方式選「繼承取得」，填入被繼承人最初買入日期即可正確計算。

以持有4年、課稅所得500萬為例：現在賣稅率35%要繳175萬；再等1年超過5年，稅率降到20%只需繳100萬，等一年省75萬。 但等待期間需考慮持有成本（房貸利息、管理費、地價稅等）。 使用上方「現在賣 vs 等幾年」功能，可以輸入你的數字精確比較兩個情境。

兩者必須擇一，不能同時使用。換屋重購退稅適合「賣舊屋買新屋，新屋總價較高」的換屋族，不論住了幾年都可申請； 自住6年適合「不換屋，但已住滿6年」的屋主，課稅所得400萬以下免稅。 若兩者都符合，建議分別計算後選退稅金額較高的方案，可使用上方「節稅優惠」功能比較。

北屯區近年均價約25至35萬/坪，太平區約18至26萬/坪，兩區價差明顯。 換屋划不划算，關鍵在於：舊屋稅後實拿多少、新屋貸款月付金能否負擔、換屋重購能退多少稅。 建議先用本工具算舊屋稅後實拿，再用房貸試算工具算新屋月付金，完整評估後再決定。