房地合一稅試算｜賣房稅金與簡易淨利

境內居住者個人的一般交易，依持有年數不同，稅率為：2年以內45%、超過2年至5年35%、超過5年至10年20%、超過10年15%。 當初總成本＝買入成交價＋買屋仲介費＋雜項成本；雜項成本只填有憑證且依法可認列的契稅、代書費、登記規費等，管理費與貸款費用不得列入。本工具試算所得＝售價－當初總成本－賣屋仲介費。每一筆費用只扣一次，再依適用稅率計算稅額。 建議使用上方工具試算，輸入你的買入成本與預計售價，即可得出稅後淨利。

繼承案件需確認被繼承人取得日期、繼承日期、出售日期與新舊制適用範圍；符合規定時，持有期間可能併計被繼承人的持有期間。 取得成本通常涉及繼承時房屋評定現值、公告土地現值及物價指數調整，不能只用最初買入日期保證算出正確稅額。 本工具僅提供初步情境，正式申報請備妥權狀、遺產稅與前次取得資料向國稅局確認。

以持有4年、試算所得500萬元為例：現在賣按35%試算為175萬元；必須讓實際持有期間「超過5年」後，才會改按20%試算為100萬元。剛好滿5年仍是35%。 使用上方「現在賣 vs 未來賣」功能，可輸入未來售價與再等待月數比較兩個稅率情境；本工具不另外計算管理費或房貸。

自住房地6年優惠是計算出售房地原始應納稅額的方式；重購優惠則依新、舊自住房地與2年期限等條件，計算可扣抵或退還的稅額。 兩者適用順序及可扣抵金額應依個案確認。本工具分開呈現原始稅額與預估重購退抵，正式申報請向國稅局或專業人員確認。

北屯與太平各生活圈、產品類型及屋齡不同，不能直接用單一行政區平均價判斷換屋是否划算。 換屋划不划算，關鍵在於：舊屋稅後淨利多少、新屋貸款月付金能否負擔、換屋重購能退多少稅。 建議先用本工具算舊屋稅後淨利，再用房貸試算工具算新屋月付金，完整評估後再決定。